Купить строящееся жилье, но дешевле, или готовое, но дороже? Рискнуть или подождать? Вместе с экспертами разберем оба варианта

Две истории

Ивановы купили квартиру на этапе котлована, заплатив на 30% меньше, чем Петровы, купившие точно такую же квартиру, но уже готовую. Ивановым пришлось заметно понервничать в течение двух лет с момента заключения договора.

За эти два года Петровы благополучно сдавали свою квартиру. Кажется, что Петровы молодцы и выгодно инвестировали деньги. А теперь проверим это утверждение расчетами.

Первый вариант расположен в ЖК «Яблоня». Двухкомнатная квартира 57 кв. м, с кухней в 14 кв. м и жилой площадью 27,9 кв. м. Ключи придется подождать до 3 квартала 2021 года. Сейчас она стоит 4,2 млн руб. За эти деньги Ивановы получат абсолютно новую квартиру с отделкой, дверями и сантехникой, а также годом гарантии на всё.

Сравним с аналогичным, но готовым жильем.

В соседних ЖК Вишня расположенная в 9-этажке двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м (жилая – 31 кв. м, кухня – 13 кв. м) с отделкой и мебелью стоит 5,5 млн руб.

Еще в одном соседнем населенном пункте – поселке Октябрьском – есть масса предложений и по аренде. Максимально похожий вариант: двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м (кухня 10 кв. м, жилая площадь – 30 кв. м) с ремонтом в 9-этажной новостройке обойдется в 30 тыс. руб. в месяц.

Все три варианта очень похожи по инфраструктуре и расположению. 

Таким образом, купив готовую квартиру, можно за 2 года аренды (именно столько пришлось бы ждать ключи при покупке на этапе котлована) заработать 690 тыс. руб. (месяц мы заложили на поиски арендатора). Из этой суммы мы вычтем затраты на коммунальные счета. При среднем значении в 5 тыс. руб. в месяц выходит, что за 2 года придется выплатить еще 120 тыс. руб. Итоговая сумма дохода от аренды – 570 тыс. руб. Запомним эту цифру, она нам еще пригодится в нашем сравнительном анализе.

Как мы помним, разница между изначальной стоимостью квартир составляет 1,3 млн руб. С учетом оплаты ЖКУ и прибыли от аренды получаем конечный итог: новостройка все равно выходит дешевле на 730 тыс. руб.

Ипотечные переплаты

Отдельно мы решили посчитать, сколько заёмщики переплатят за новостройку и сколько – за готовую квартиру при покупке в ипотеку. За основу взяли те же квартиры – в ЖК «Яблоня» и в ЖК Вишня.

Квартира, которая только будет строиться, стоит 4,2 млн руб. Предположим, что кредит берется на 5 лет, первоначальный взнос – 15%, а ежемесячный платеж – 76,7 тыс. руб.

Уже готовая квартира стоит 5,5 млн руб. При таком же первом взносе в 15% и той же ставке 10,5% сумма кредита составит 4,67 млн руб. 

Строящееся жилье в плане ипотечных переплат выйдет на 325 тыс. руб. дешевле. 

Но 5 лет и столь значительные ежемесячные выплаты – это, пожалуй, слишком оптимистично. Куда ближе к реальности – 7 лет и более скромные ежемесячные взносы.

Посчитаем

В этом случае строящееся жилье обойдется дешевле на 460 тыс. руб.

И, наконец, давайте рассмотрим ситуацию с 15-летним ипотечным сроком, когда ежемесячные платежи будут еще более приемлемы.

В случае с 15-летним кредитом разница между покупкой строящегося и готового жилья составит 1,09 млн руб. в пользу стройки.